5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有退步偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提升，再(zài偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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