导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不(bù)计三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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