饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当(dāng)事(shì)人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码(mǎ)标(biāo)价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席(xí)分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易(yì)占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并(bìng)未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下(xià)发的(de)《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协(xié)商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高(gāo)不得(dé)超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前(qián)北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务(wù)项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目(mù)和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门(mén)依法查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如(rú)何具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢市场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会(huì)利用(yòng)其(qí)支配地位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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