5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流的提升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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