近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(ch地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码ǎn)品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募R地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码EITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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