OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次场波(bō)动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示，目前随(suí)着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营(yíng)现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落(luò)到(dào)租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降(jiàn半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次g)事项，一(yī)度二级(jí)市场价格(gé)出现回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说(shuō)明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩募说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的(de)第(dì)一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比(bǐ)较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了(le)我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其(qí)他在开发的(de)储备项目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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