文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面(mià过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子n)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gò过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子u)，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子