万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”75寸电视长宽是多少

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开始75寸电视长宽是多少了(le)多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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