万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时(shí)候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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