文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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