OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàn一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗g)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会(huì)最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技(jì)消息的第(dì)一时(shí)间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技术等(děng)产(chǎn)业(yè)客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租(zū)都(dōu)属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边(biān)也(yě)作(zuò)了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉(sù)求，也会(huì)根据自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约(yuē)五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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