5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wà蜡的熔点是多少度n)房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场(chǎng)大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基本面的(de)蜡的熔点是多少度钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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