饱(bǎo)受(shòu)争议(yì)的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作(zuò)的(de)意(yì)义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过(guò)程(chéng)中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计(jì)委(wěi)建设部(bù)下发的(de)《关(guān)于房地产中介服(fú)务收春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收(春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句shōu)费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务(wù)，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具(jù)体的(de)中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服(fú)务(wù)过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问(wèn)题，两(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服(fú)务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于当前(qián)两部门提(tí)出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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