文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼乔丹有多高花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)）乔丹有多高，其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(y乔丹有多高ǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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