饱受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意(yì)见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研(yán)究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业(yè)性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(1km等于多少米 1km是不是1公里yǐ)北京为例，目前北(běi)京(1km等于多少米 1km是不是1公里jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京(jīng)二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机(jī)构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具(jù)收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明(míng)显高于(yú)市(shì)场平均水平的(de)房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违(wéi)反价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业(yè)性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部(bù)分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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