万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那么简单(dān)。

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　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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