饱受争(zhēng)议的(de)二(èr)手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户(hù)个人信(xìn)息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额(é)不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利(lì)用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造(zào)成(chéng)额(é)外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，<顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪strong>对(duì)包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将是(shì)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度最高不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明(míng)确(què)具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均水平的(de)房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查(chá)处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在(zài)产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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