5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块已经七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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