近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìn东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作g)一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作)认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称(chēng)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作