OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下(xià结婚以后他那个越来越大了)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应(yīng结婚以后他那个越来越大了)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8结婚以后他那个越来越大了只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高(gāo)如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么(me)急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本(běn)身(shēn)园区(qū)类(lèi)资(zī)产就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终还(hái)是(shì)落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到(dào)三周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告(gào)引起了市场各方(fāng)的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发突然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目(mù)一(yī)季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的(de)调租和(hé)换租都(dōu)属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自(zì)身也会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学(xué)城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽一(yī)切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市(shì)场的信心。”

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