文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，本番什么意思 日语里本番什么意思引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，本番什么意思 日语里本番什么意思购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施本番什么意思 日语里本番什么意思ng>

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。