5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”临沂是几线城市，临沂是几线城市2023

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策(cè)出(chū)来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)临沂是几线城市，临沂是几线城市2023。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zh临沂是几线城市，临沂是几线城市2023ā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人(rén)士(shì)分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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