万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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