近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现贵州海拔高度是多少有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强贵州海拔高度是多少。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng贵州海拔高度是多少)金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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