万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达北(běi)分），处(chù)置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报(bào)道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传(奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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