导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活(huó)带来(lái)了很大(dà225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子)的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带(dài)房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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