5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度(画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东dù)十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东