5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的(de)上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资(zī)产的质量好、姜子牙活了多少岁运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(姜子牙活了多少岁zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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