近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易(y戊申年是哪一年ì)引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的戊申年是哪一年(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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