近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本金之上(幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会shàng)的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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