文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(y简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪è)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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