文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的(de)，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在<蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗/strong>

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。