文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后(回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别hòu)从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能交回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重(zh回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别òng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别