万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确(què)了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(s过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句hēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么(me)中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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