文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短期不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。