5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房(fán儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班g)企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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