彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方>

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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