饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源客源优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高(gāo)费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确(què)定(dìng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额(é)不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常(cháng)强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额(é)外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存(cún)在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大(dà)，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的(de)中介费。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费标准(zhǔn)的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内(nèi)容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依(yī)法依(yī)规(guī)纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的细则拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗，还(hái)需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗)服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖(mài)过程(chéng)中，原本应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的(de)二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上(shàng)，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作的(de)透(tòu)明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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