5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(r10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱ì)时的(de)首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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