近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的(de)假设(shè)反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独(dú忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义)立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类的(de)资(zī)产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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