5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基小荷才露尖尖角是什么意思小荷指的是什么，小荷才露尖尖角是什么意思污金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销(xiāo)售(sh小荷才露尖尖角是什么意思小荷指的是什么，小荷才露尖尖角是什么意思污òu)份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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