导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(j每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下ì)算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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