近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(ch蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗ǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场(chǎ蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗ng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实(shí)际(jì)环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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