饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合(hé)发(fā)布了关(guān)于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在(zài)利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二(èr)线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额(é)不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外(wài)的负担(dān)，而(ér)且这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的(de)收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在(zài)实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前(qián)应当向交易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明(míng)显高于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城(chéng)乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的(de)行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部(bù)分购房者处(chù)于(yú)弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁(jià)给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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