近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包(bāo)含(hán)了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也称。

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