5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗(biǎo)的(de)机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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