导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思>（三(sān)）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了(le)很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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