OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资(zī)者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因(yīn)此导致二(èr)级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计园区会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市(shì)场价(jià)格出现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了(le)解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方(fāng)的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些(xiē)重要(yào)租(zū)户(hù)。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目一季度末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高一些，单价(jià)也(yě)贵一(yī)些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求和(hé)预(yù)算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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