OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目(mù)前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规(guī)避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了(le)对张(zh敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步āng)江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租(zū)率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关(guān)负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我们(men)一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责(zé)人(rén)解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资产的(de)管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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