文(wén)：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因